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住宅コンサルタント 野中先生の「不動産投資のよくわかる」コラム

05横浜エリアの魅力と将来性 ①

皆さんは「ヨコハマ」というと、どういう印象をお持ちでしょうか。
港が近く異国情緒のある街、また開発が進み高層ホテルなどの多く建つ街、ベイブリッジや観覧車などの夜景のきれいな街など、多くあると思います。
マンション投資の立地を考える上で、東京都心の不動産価格の上昇により、そのような「横浜」の注目度が高まっています。
人口や経済力、人気、将来性など、総合的な面から「横浜の魅力」を探ってみましょう。

横濱の風景

<1>経済力の高い横浜エリア

世界にはニューヨークやロンドンなどのように人口や経済の大きな都市が多くあります。東京および横浜など周辺の都市を含めた「東京圏」で見た場合は、人口の数は世界一といわれています。事実、例えば東京から横浜方面へ電車で移動すると、車窓からはいつまでも街が続いている風景が見えます。
さらに横浜市だけを見た場合でも、人口は東京都区部に次ぐ第二位で大阪市や名古屋市を越えています。一般的に日本の大都市は「東京・大阪・名古屋」と言われますが、人口面では「東京・横浜・大阪」となっている訳です
また都道府県でも事業所を比較した場合には、神奈川県の事業所数は東京都、大阪府、愛知県に次いで全国第4位となっています。
このように経済力の高いエリアは不動産の利用価値も高く、地価も上昇する傾向にあります。

各都市の比較
1位 2位 3位 4位
人口
(平成29年)
東京都区部
955万人
横浜市
374万人
大阪市
272万人
名古屋市
232万人

<横浜市「横浜市人口統計ポータルサイト・大都市推計人口」平成30年>

1位 2位 3位 4位
事業所数
(平成28年)
東京都
約69万
大阪府
約42万
愛知県
約32万
神奈川県
約31万

<総務省「平成28年経済センサス‐活動調査(速報)」>

<2>人口が転入超過の横浜市

住宅の需要には人口の動向が重要なポイントとなります。横浜市では人口が増加傾向にあるので、新たな住宅の需要も多いといえます。
転入人口と転出人口の差がプラスの場合は「転入超過」と言います。
総務省が発表した2017年の人口移動報告によると、神奈川県では人口が「転入超過」となりました。横浜市も「転入超過」となっており、神奈川県の33市町村のうち18自治体が転入超過となっています。
現在日本では人口が増加している自治体は少なく、極めて希少価値が高いと言えます。都道府県別では転入超過となっているのは東京都、千葉県、埼玉県,神奈川県,福岡県,愛知県、大阪府のわずか7都府県だけです。市町村別に見ると、全国1719市町村のうち、転入超過は4.8市町村でわずか23.7%となっています。
こうした人口の流入の多い都市では新規の住宅の重要も多いと考えられますので、マンションなどの住宅需要や賃貸需要も多く家賃や資産価値も落ちづらいと考えられます。

横浜市の世帯数と人口の推移
2016年 2017年 2018年
世帯数 164万6,348世帯 166万1,002世帯 167万4,601
人口 372万4,695人 373万1,096人 373万3,084人

<横浜市「推計人口」(1月1日現在)>

<3>単独世帯の多い横浜市

ワンルームマンション経営を考える中では、人口動向の中でもさらに「単身世帯」の動向が重要となります。
横浜市の単独世帯数を見てみると、横浜市の単独世帯数は約58万世帯で、東京都区部や大阪市についで全国第3位の多さとなっています。また都心部などでは単身者の流入も多くなっています。
単身世帯が多いという事は、単身者の方が住みやすいエリアであり、ワンルームマンション
単独世帯は今後も増加すると予想され、良質な単身者住宅の需要は今後も堅調に維持されると考えられます。

都市別単独世帯数
都市 総数
東京都区部 242万4,966世帯
大阪市  65万7,205世帯
横浜市  58万8,068世帯
名古屋市  44万6,311世帯
福岡市  37万9,499世帯

<横浜市統計ポータルサイト平成27年10月1日>

<4>住みたい街でもトップとなった横浜

ご自分で住むマンションの場合は、もちろん予算等の関係もありますが、どこでも自分の好きな場所を選ぶ事ができます。しかしマンション投資の立地を選ぶ際には、「多くの人が住みたいと思うエリア」を選ぶ事が重要となります。その点「横浜」は「住みたい街」として極めて人気の高い街です。
SUUMOの発表した2018年の「住みたい街ランキング(関東)」では、トップだった吉祥寺を抜いて横浜がトップとなりました。横浜の魅力として「交通利便性」「買い物の便利さ」を挙げる人が多く、「オシャレ」「洗練されている」「歴史を感じる」という人も多いとの結果でした。
都内や山手線の駅を抑えてトップとなるという事は、それだけ魅力が多く、暮らしやすい街であると言えます。

SUUMO住みたい街ランキング2018(関東)
順位 駅名
1位 横浜
2位 恵比寿
3位 吉祥寺

<株式会社リクルート住まいカンパニー「みんなが選んだ住みたい街ランキング2018 関東版」>

<5>全国総合評価では5位にランキングの「横浜市」

では専門機関の「横浜」の評価はどうでしょうか。森記念財団都市戦略研究所が発表した「日本の都市特性評価 2018」(※1)によると、「横浜市」は国内の主要都市72都市と東京23区の中で総合で5位にランキングしました。交通アクセスの良さのほかには、景観まちづくりへの積極度とリサイクル率の評価が高いことから、市民や行政の景観や環境に対する意識の高さもうかがえる」と同レポートでは分析しています。
このように、近年は一般のユーザーに加えて専門機関の評価も高い事から、横浜の評価も確実なものとなってきています。

(※1)日本の各都道府県における主要都市を対象に、都市の力を相対的かつ多角的に分析し、都市の強みや魅力といった都市特性を明らかにする調査

日本の都市特性評価 2018ランキング
順位 都市名
1位 京都市
2位 福岡市
3位 大阪市
4位 名古屋市
5位 横浜市

<森記念財団都市戦略研究所「日本の都市特性評価 2018」>

<6>地価上昇が続く横浜エリア

地価の動向はマンションの資産価値に大きく影響を与えます。地価が上昇しているエリアは今後のマンションの資産価値も上昇する傾向となります。地価は人口や経済など複合的な要因で上昇しますが、傾向としては将来性があり発展する可能性のあるエリアは地価が上昇しています。ですから地価上昇エリアは将来性も高くマンション投資に適していると言えます。

横浜市の地価を見て見ましょう。
国土交通省が発表した2018年の基準地価によると、住宅地では2017年の0.9%から2018年は1.1%と上昇率が拡大、また商業地では同2.7%から3.3%へと上昇率が拡大しています。
このように地価が上昇傾向にあり、さらに商業地の地価上昇率が高くなっている事が特徴です。
ワンルームマンションは商業地に建設される事が多いので、こうした商業地の地価上昇はマンションの資産価値に大きな影響を与えています。
また横浜の中心地やベイサイドエリアなどは歴史的な建造物や大型の建物・商業施設も多いので駅に近いまとまったマンション用地は非常に希少性が高いと言えます。

基準地価
地価変動率の推移
  住宅地 商業地
  2017年 2018年 2017年 2018年
横浜市    0.9%    1.1%    2.7%    3.3%

<国土交通省「平成30年都道府県地価調査」>

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