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GOLD LIFE IMAGINATION PLAYER 株式会社グリップ 公式ブログ

2018 06 08

マンションの建て替え

 

お久しぶりです。

営業部の宇佐美です。

 

今回はマンションの建て替えについて書いてみます。

 

基本的に昭和58年以降の物件は新耐震基準に変わっており、

理論上マンションの寿命は100年、しっかりとメンテンスをしていれば

60年はもつと言われています。

 

ただ、60年70年経過したら自動的に壊れてしまう訳ではありませんので、

建て替えをするか、耐震補強をしたりしながらもたせるかになります。

現状の法律だと大抵の場合はもたせる方向になるのではと思います。

 

 

以前より多少は規制緩和されているとは言え、

所有者の2/3の同意がないと建て替えはできない状況です。

 

 

60年経過したら新築時に30歳で購入した方は90歳です。

50歳の方が築30年の物件を購入した場合は築60ねんだと80歳です。

徐々に平均寿命が伸びているとは言え、

若い人が築年数の古い物件をご購入でない限りは、

気にしなくても良さそうです。

 

 

高齢者の所有者は年金だけでの生活が厳しくなっていますので、

基本的に大きな出費をして建て替えるのは非協力的、ネガティブに捉えるのでは

ないかと思います。

 

 

修繕積立金がかなり積み上がっていて、容積率が改定されて、

もともと3階建てが6階建てにできるといった場合でないと

現行制度ではなかなか建て替えは難しいと個人的には思います。

 

 

旧耐震基準の物件で建て替えしている例はいくつかあります。

 

 

川崎駅西口付近にはかなり古い公団住宅がありましたが、

川崎駅西口の再開発の際にタワーマンションになっているそうです。

 

 

また、四ツ谷の築50年のとあるマンションは、

容積率緩和とディベロッパーの介入で建て替えができている事例もあるそうです。

 

 

逆の事例もあります。

当社で取り扱ったお住い用のリノベーション物件(昭和49年3月築、築44年)

旧耐震基準の物件で、物件が建設された後に、容積率が指定された結果、

現状では容積率オーバーになっている物件がありました。

建て替えをする場合は総戸数や階数を減らさないといけない状況でした。

 

 

この物件は住戸の戸数が多く、すべてが広いお住まい用の住戸のため、

総会で建て替えではなく、建築士指導のもと、耐震補強を行っていました。

役所の公的な基準ではないので、住宅所得控除の要件は満たさないようですが、

しっかりとした補強やメンテナンスが済んでいて、

住んでも安心できる内容になっていました。

 

 

これらの事例から、

「定期的なメンテナンスがきちんと行われており、

修繕計画を見越して修繕積立金がかなり積み上がっていれば、

建て替えができなくても耐震補強やメンテナンスで対応できる」

と思います。

 

 

マンションを購入する、もしくは所有した際に少しでも参考になればと思います。

 

 

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株式会社グリップは、横浜に本社を置く不動産会社です。賃貸・売買だけなく、投資用不動産を用いた資産掲載をご提案しております。GLIP.ONでは、個性豊かなスタッフが日替わりでブログを更新しています。

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